Les avantages de l’immobilier sans les contraintes

LES SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier ont pour unique objectif l’acquisition de biens immobiliers locatifs.

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LES AVANTAGES DES SCPI

L’achat de parts de SCPI reste indéniablement plus avantageux qu’un investissement immobilier en direct.

– Percevoir un revenu complémentaire régulier.

– Profiter d’un rendement supérieur à 5 % / an.

– Une gestion déléguée à des spécialistes.

– Un investissement mutualisé sur plusieurs biens et locataires

POURQUOI INVESTIR EN SCPI ?

Préparer sa retraite

Les SCPI représentent un solution idéale pour percevoir des revenus réguliers au moment de votre retraite tout en bénéficiant de la revalorisation de votre capital.

Revenus complémentaires

Un revenu complémentaire correspondant aux loyers de la SCPI est versé trimestriellement.

Diversifier son patrimoine

En investissant dans l’immobilier de bureaux ou de commerces généralement réservé aux investisseurs institutionnels.

Acquisition de biens immobiliers locatifs.

Les SCPI achètent des bureaux, des murs de commerces, d’entrepôts, de cliniques, de logements ou encore de maisons de retraite. Ces loyers, déductions faites des charges sont ensuite distribués sous forme de dividendes trimestriels.

Les SCPI de rendement ou SCPI d'entreprises

Les SCPI de bureaux, avec une valeur de 22,2 mds €, représentent 67,5% du marché: on compte 37 SCPI sur ce segment.

Suivent les SCPI de commerces, avec une valeur de 4,6 mds €, soit une part de marché de 14%: parmi les 21 SCPI présentes sur ce segment, Immorente représente près de la moitié de la capitalisation totale (2 mds €).

SCPI diversifiées : 2 mds €, soit 6% de part de marché : là aussi 2 poids lourds représentent une part importante du segment (Atout Pierre Diversification et Buroboutic).

SCPI spécialisées : 331 millions €, soit 1% du marché : elles développent une expertise sur des secteurs (santé) ou des zones géographiques bien définies (Allemagne).

Les SCPI fiscales ou résidentielles

Ce segment comprend : les SCPI de déficit foncier, loi Malraux, loi Duflot et loi Pinel.

Elles capitalisent 3,7 mds €, soit 11,2 % de part de marché.

Elles achètent des biens immobiliers loués sous des dispositifs fiscaux, afin de profiter d’une réduction d’Impôt sur le Revenu.

Pour bénéficier de l’avantage fiscal, il est obligatoire de conserver les parts jusqu’à la dissolution de la SCPI.

En plus de la réduction d’impôt, les souscripteurs peuvent percevoir des revenus locatifs.

Rendement des SCPI

La performance d’une SCPI tient compte de 2 éléments :

  • Le rendement locatif : Correspond aux loyers nets de frais de gestion distribués par trimestres.
  • La revalorisation des parts : qui correspond à l’évolution du marché immobilier.
  • La somme de ces deux éléments donne la performance globale.
La fiscalité des SCPI

Fiscalité des loyers:

Les loyers sont taxés au titre des revenus fonciers à savoir au barème progressif de l’Impôt sur le Revenu et aux prélèvements sociaux.

Fiscalité en cas de revente:

La plus-value réalisée est imposée au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux après application des abattements pour durée de détention.

Les frais des SCPI

Il faut distinguer les frais de souscription, dus lors de la revente, qui sont généralement de 10%, des frais de gestion annuels qui sont prélevés sur les loyers.

Acheter des parts de SCPI à crédit et profiter de l'effet de levier

Il est possible de financer, à crédit, vos parts de SCPI afin de profiter de l’effet de levier. L’emprunt pourra être amortissable ou In Fine.

Si vous disposez d’une capacité d’endettement et que vous n’avez pas d’autre projet d’acquisition, il est recommandé de financer vos parts de SCPI par un emprunt bancaire.

Cette affirmation est d’autant plus vraie lorsque les taux d’emprunt sont faibles comme aujourd’hui. Ainsi, les loyers versés chaque trimestre par la SCPI permettront de rembourser les échéances du crédit.

De plus, les intérêts d’emprunt sont déductibles fiscalement des revenus fonciers.

Assurance-vie et SCPI pour associer rendement et optimisation fiscale

Il est posssible d’acquérir vos parts de SCPI au sein d’un contrat d’assurance-vie.

Cette solution permet de cumuler les avantages des SCPI avec ceux de l’assurance-vie.

En effet, les loyers des SCPI ne sont pas imposés tant que vous n’effectuez pas de retrait sur le contrat.

De plus, vous bénéficiez de la fiscalité successorale avantageuse de l’assurance-vie, à savoir un abattement de droits de 152 500 € par bénéficiaire.

Démembrement SCPI pour optimiser sa fiscalité (IR et IFI)

Pour les contribuables fortement imposés, notamment à I’IFI, il peut être intéressant d’acheter des parts de SCPI en démembrement temporaire.

En principe la durée de démembrement est de 15 ans.

En effet, pendant la période de démembrement, vous ne serez pas redevable de l’IFI et de l’Impôt sur le Revenu.

Construisons ensemble

Cabinet de Conseil et de stratégie en organisation patrimoniale. MGDI Conseil accompagne les familles, les chefs d’entreprise et les sportifs de haut niveau, dans la structuration et la gestion de leur patrimoine en France comme à l’étranger.

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